【築古・住宅街OK】空室対策に悩むオーナー必見｜トランクルーム活用で収益化する方法と成功事例

運営者向け

近年、空室問題に悩む不動産オーナーが急増しています。特に「築年数が古いビル」や「住宅街に立地するオフィスビル」は、テナント需要の低下や働き方の変化（テレワーク普及）の影響を受け、長期にわたって空室が続くケースが少なくありません。

そうした状況の中、空室対策として急速に注目を集めているのが「トランクルーム（レンタル収納）」としての活用です。トランクルームは、従来のオフィステナントでは不利とされていた立地や築年数の問題を逆手にとり、安定した収益源へと転換できる可能性を持っています。

本記事では、実際に東京都江東区で長期空室だったオフィスビルをトランクルームに転用し、約3年で満室稼働を達成した成功事例を中心に、トランクルーム活用が有効な理由・導入ポイント・費用対効果まで詳しく解説します。空室に悩む不動産オーナーの方は、ぜひ最後までご覧ください。

まず、トランクルーム市場の現状を理解することが大切です。日本のレンタル収納・トランクルーム市場は、ここ10年で急拡大しています。都市部を中心に住宅が狭小化する一方、モノを捨てられない・季節ものの保管場所がないといったニーズは年々高まり、収納スペースへの需要は非常に強い状況です。

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一方でオフィス需要は、特にコロナ禍以降のテレワーク普及を受けて大きく変化しました。都心一等地でさえ空室率が上昇しているなか、郊外・住宅街に立地するオフィスビルはさらに厳しい状況に置かれています。こうした需給のミスマッチが、トランクルームへの転用を有力な選択肢として押し上げているのです。

1-1. 立地条件に左右されにくい

オフィスや店舗は「駅から徒歩5分以内」「人通りの多い幹線道路沿い」といった立地条件が重視されます。しかしトランクルームは、利用者が毎日通うわけではないため、駅近でなくても十分に需要を集めることができます。

むしろ、以下のような物件こそトランクルームとの相性が良いと言えます。

●住宅街の中に立地するビル（生活圏のユーザーに使いやすい）

●駅から徒歩10分以上かかる物件

●大きな幹線道路に面していないビル

●周辺に集合住宅・マンションが多いエリア

収納ニーズは「自宅からのアクセスの良さ」に紐づくため、住宅街の中にある物件は利用者にとってむしろ便利に映ります。駐車場があればさらにアクセスしやすくなり、大型荷物を運び込むユーザーにも喜ばれます。

1-2. 築古物件でも問題なく活用できる

築20年・30年以上の物件は、オフィスや飲食店テナントとして募集しても「設備が古い」「耐震性が心配」などの理由で敬遠されがちです。しかしトランクルームであれば、こうした懸念が大幅に緩和されます。

●内装はシンプルで良い（仕切り壁・棚・照明のみ）

●最新の空調・OAフロア・高速ネット環境は不要

●デザイン性より「清潔感」「使いやすさ」「セキュリティ」が重視される

●耐震補強工事のコストもテナント誘致ほど高額になりにくい

つまり、最低限の清掃・セキュリティ整備さえ行えば、比較的低コストで再活用できるのです。築古物件のオーナーにとって、これは非常に大きなメリットです。

1-3. 小区画化で分散型の安定収益を実現

オフィスや店舗の場合、1社・1テナントが退去すると一気に収入がゼロになるリスクがあります。特に築古ビルで1フロアまるごと貸し出している場合、その影響は甚大です。

一方、トランクルームはひとつのフロアを20〜50区画以上に細かく分割して貸し出します。これにより、

●1区画が空いても収益全体への影響は数%程度

●利用者が分散するため、一斉退去リスクが極めて低い

●稼働率70〜80%でも十分な収益確保が可能なケースが多い

この分散型のリスク管理こそが、トランクルームが長期安定収益を生みやすい最大の理由のひとつです。

では、実際にどのようなビルがトランクルームへの転用に成功したのか、具体的な事例を詳しく見ていきましょう。

2-1. 物件概要と抱えていた課題

このビルは1994年に竣工したオフィスビルです。住宅街の中という立地に加え、フロアの形状も使いにくく、テナントとして効率的に使えるスペースが限られていました。オフィスとしての需要は低く、複数回の募集をかけてもテナントが決まらない状況が長期間続いていました。

2-2. トランクルームへの転用を決断した理由

こうした状況の中、オーナーがトランクルームへの転用を決断した背景には以下の理由がありました。

●住宅街に立地しているため、近隣住民の収納需要が見込めると判断

●フロア形状が悪くても、小区画に分割すれば問題にならないと気づいた

●築年数が古くても、トランクルームであれば大幅なリノベが不要

●初期投資を抑えながら収益化できる可能性があった

特に「形状が悪いフロア」という弱点が、トランクルームでは「むしろ個性的な区画レイアウトに活かせる」という発想の転換が、決断の後押しになりました。

2-3. 施策内容：どのように転用したか

オーナーは専門業者と連携し、以下の手順でトランクルームへの転用を進めました。

フロア設計・区画割り

●2〜5階を対象に区画設計を実施

●小型（〜1帖）中心のフロアと、中型（1〜3帖）も織り交ぜたフロアで展開

●フロアの形状に合わせた効率的なレイアウト設計

セキュリティ整備

●防犯カメラを設置

●電子錠の導入

集客・マーケティング

●トランクルーム専門の検索サイトへの掲載

●近隣マンション・集合住宅へのポスティング

●自社サイトのSEO対策強化

2-4. 結果：約3年で満室稼働を達成

▶ 結果：約3年で満室稼働を達成！

転用から約3年で、2〜5階すべての区画が満室稼働に達しました。オフィスとしてはまったく埋まらなかった物件が、トランクルームとして高い需要を獲得する結果となりました。

特に注目すべきは、近隣の住民からの問い合わせが安定的に続いた点です。「家が狭くて収納スペースが足りない」「子育て中でベビー用品や季節ものが多い」といったリアルな生活ニーズが、このビルの需要を下支えしました。

オーナーにとっては、長年の空室問題が解消されたことに加え、毎月安定した賃料収入が得られるようになったことが最大の成果となりました。

ここで、従来のオフィス・店舗テナントとしての活用と、トランクルームとしての活用を項目別に比較してみましょう。

このように、立地・築年数・設備面で「弱い」とされる物件であっても、トランクルームに転用することで弱点を強みに変えられる可能性があります。

以下のいずれかに当てはまる物件は、トランクルームへの転用を強く検討する価値があります。

●築20年以上のオフィスビルで空室率が高い

●住宅街に立地しており、駅から距離がある

●フロアの形状が悪く、間仕切りがしにくい

●テナント需要が低いエリアにある

●空室期間が1年以上続いている

●リノベコストに見合う賃料が設定できない

●周辺にマンション・集合住宅が多い

これらの条件は、オフィステナント募集においては「デメリット」として働きます。しかしトランクルームでは、こうした条件が収益化の妨げになりにくいどころか、むしろ「住民の生活圏にある使いやすい収納スペース」として需要につながることも多いのです。

5-1. ターゲットは「近隣住民」

トランクルームの主なユーザーは、物件の周辺に住む人々です。ターゲットとなる具体的なニーズは以下の通りです。

• 都市部の狭小住宅に住んでいて、収納スペースが慢性的に不足している
• 子育て世帯でベビーカー・おもちゃ・衣類などが多い
• 趣味（釣り・スキー・キャンプ）の道具を保管したい
• 引越し・単身赴任中の一時保管ニーズ
• 季節ものの家電（ファンヒーター・扇風機）や衣類の収納

こうしたニーズに対応するためには、物件の周辺エリアの住宅密度・世帯構成を事前にリサーチすることが重要です。周辺に大型マンションが多ければ、需要は高い可能性があります。

5-2. セキュリティと安心感の確保

利用者が安心して荷物を預けられる環境を整えることは、稼働率を上げるうえで最も重要な要素のひとつです。最低限整備すべきセキュリティとして以下が挙げられます。

●防犯カメラ：エントランス・各フロア・共用部への設置

●オートロック：建物入口・各フロア入口

●電子錠・南京錠：各区画の施錠

●入退室管理システム：誰がいつ入退室したか記録

●適切な照明：暗い環境はユーザーに不安感を与える

セキュリティへの投資は初期コストとして発生しますが、口コミや評判を通じた集客力向上・解約率低下という形で長期的に回収できます。

5-3. 適切なサイズ設計と価格設定

区画のサイズと価格の設定は、稼働率を大きく左右します。一般的な目安を以下に示します。

5-4. 初期費用と投資回収の考え方

トランクルームへの転用にかかる初期費用は、フロア規模・設備水準によって異なりますが、一般的な目安として以下のような費用項目が発生します。

●区画仕切り工事費：施工範囲によって異なる

●セキュリティ設備（防犯カメラ・電子錠・入退室管理システム）

●照明・換気・清掃設備

●看板・集客用マーケティング費用

初期投資は発生しますが、オフィスリノベと比較すると大幅に低コストで収まることが多いです。稼働率が上がるにつれて投資回収期間は短縮され、満室稼働が継続すれば中長期での安定収益が期待できます。

Q1. 用途変更の許可は必要ですか？

トランクルームへの転用にあたっては、用途変更の届出・確認申請が必要になる場合があります。特に床面積200m²超の建物では建築確認申請が必要なケースが多く、事前に建築士や行政窓口に確認することを強く推奨します。専門業者に依頼すれば、この手続きも含めてサポートを受けられることがほとんどです。

Q2. 自主運営とサブリース、どちらがよいですか？

運営方法には「自主運営」と「専門業者へのサブリース（一括借り上げ）」の2種類があります。自主運営は収益性が高い反面、集客・管理・クレーム対応をオーナー自身が行う必要があります。サブリースは管理の手間が省け収入が安定しますが、賃料は低めに設定されます。初めての転用であれば、まずサブリースで運営の感触をつかむことをおすすめします。

Q3. 競合が多い地域でも成立しますか？

競合トランクルームが多い地域でも、差別化することで十分に集客できます。また、既存のトランクルームが多いということは、その地域に収納需要が旺盛である証拠とも言えます。市場調査を行ったうえで、ニーズのある区画サイズ・価格帯に絞って参入するのが得策です。

Q4. 転用後に元のオフィス用途に戻すことはできますか？

トランクルームへの転用は、大規模なスケルトン工事を伴わないケースが多いため、将来的に原状回復してオフィス用途に戻すことも比較的容易です。ただし、設置したセキュリティ設備や仕切り壁の撤去費用は発生します。長期的な計画を立てたうえで転用の判断をすることが重要です。

本記事では、空室対策としてのトランクルーム活用について、東京都江東区の成功事例を中心に解説してきました。重要なポイントを改めて整理すると、以下の通りです。

●立地の弱さ（住宅街・駅遠）はトランクルームでは逆に需要につながる

●築古物件でもシンプルな整備で再活用でき、初期投資を抑えられる

●小区画化による分散収益で、1テナント退去リスクを大幅に軽減できる

●セキュリティ・サイズ設計・集客の3点を押さえれば、安定稼働が期待できる

●江東区の実例のように、長期空室だったビルが満室になる可能性がある

「長年空室が続いている」「テナント募集をかけても反応がない」「改修コストが回収できない」といった悩みをお持ちのオーナーの方は、従来のテナント募集だけにこだわらず、トランクルームへの転用という新たな選択肢を検討してみてください。

物件の条件が悪いと感じていても、それがトランクルームにとっては強みになる可能性があります。まずは専門業者に相談し、ご自身の物件でどれだけの収益が見込めるかをシミュレーションしてみることをおすすめします。

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