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トランクルーム経営に向いている土地やビルとは?

トランクルーム経営に向いている土地やビルとは? 

 

「遊休地をなんとかしたい」「空室をなんとかしたい」と思いトランクルーム経営をご検討されているいるのではないでしょうか。

eトランクでは全国のトランクルーム事業者無料ご紹介します。

 

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トランクルームにはどのような土地やビルが向いているのでしょうか。

 

トランクルーム経営はマンションやアパート、駐車場経営よりも利回りも高く、マンションやアパート経営に比べ初期投資額も安く、立地を選ばず不整形地でも活用できるといわれています。

 

では、トランクルームの利回りや初期投資額はどれくらいなのでしょうか。

立地や不整形地はどの程度活用できるのかご紹介していきます。

 

 

■トランクルームの想定利回り

トランクルームの利回りが高いといわれていますが、一般的にどのくらいでしょうか。

トランクルーム経営の一般的な満室時の想定利回りは、

屋内型トランクルームで約30%

屋外型トランクルームで約25%

 

トランクルーム想定利回り

 


■土地、空室の大きさ

収入=賃料となります。

狭い土地ではコンテナが置ける台数が少なくなるので多い収入は見込めません。

屋内型トランクルームなら25坪以上

屋外型トランクルームなら100坪以上が理想です。

屋外型トランクルームでトランクルーム事業者に最も需要がある大きさは100坪~150坪前後です。

しかし、150坪以上だと反対に大きすぎとなります。

何故、土地の大きさが狭すぎても大きすぎても向いていないのでしょうか。

多く使用されるコンテナに20フィートコンテナがありますが、その大きさは約8帖となっています。

トランクルームの部屋の作り方は1つのコンテナを区切って作る為、仮定として1室2帖の大きさで部屋を作る場合、1つのコンテナで4部屋出来ます。

上記でもお伝えした通り収入=部屋の賃料となるので、「最高収入額=賃料×部屋の数」で決まる為土地が狭いとコンテナの台数が置けないので収入となる部屋が確保できず収入が見込めないでしょう。

また、土地が広すぎても集客が難しくなるので投資金額が見合わなくなり回収するのに時間が掛かってしまうでしょう。

 

 

 

■初期投資額

トランクルームの初期投資額はマンションやアパートと比べ安くなっていますが、駐車場経営程お手軽に出来る額ではないでしょう。

一般的には、

屋内型トランクルーム25坪ほどの場合、500万円前後

※解体作業が必要な場合や、導入設備により上記金額よりも高くなる可能性もあります

屋外型トランクルーム100坪ほどの場合、1,000万円前後

※整備など必要な場合は上記金額よりも高くなる可能性があります。

マンションやアパートの場合は億単位の初期投資額となりますので、グッと初期投資額を抑える事が出来るのではないでしょうか。

 

 

 

■立地

マンションやアパートとは異なる為、駅から近くなくても問題ありません。

ただし、どのような立地でも向いているのかというとそうではありません。

では、どのような立地が向いているのでしょうか。

屋内型トランクルームの場合は、個人利用者が多い為衣類や生活用品の保管に利用する傾向がある為、住宅地が向いているといわれています。

屋外型トランクルームの場合は、車で利用することを想定する必要がある為、国道等大きな道路沿いが向いているでしょう。

また、コンテナを運搬するので狭い道沿いの土地では難しいでしょう。

 

 

■設備(屋内型トランクルーム)

屋内型トランクルームの場合は2階以上をトランクルームとして活用するにはエレベーターは必須となります。

エレベーターの設置がないビルは荷物を運ぶのに不便な為利用者が見つかりにくいといわれています。

その為、エレベーターがない物件は賃料を相場よりも安く設定している傾向があります。

そのことから集客や管理などトランクルーム事業者に運営を委託する場合、トランクルーム事業者自体を見つける事が難しいでしょう。

屋内型トランクルームの場合でも駐車場がある物件は利用者に好まれる傾向にあります。

トランクルームは荷物を保管する施設なので、荷物を運ぶのには車を利用する方が多い為です。

また、湿度対策がされているかも利用者にとっては検討材料の1つになります。

個人利用者では衣類の保管場所として、法人の利用者では備品やサンプル品、書類の保管場所として利用される傾向にある為、湿気やカビ対策をすることで選ばれやすくなります。

空気を循環させる事で湿気やカビの発生は防がれる為、エアコンや送風機などの設置が望まれます。

 

 

■土地の形状(屋外型トランクルーム)

屋外型トランクルームの場合、土地がいびつな形をしていても大丈夫です。

ただし、トランクルーム利用者は車利用となるのでコンテナを設置後に車2台分が通れる広さの確保が必要となります。

利用者は借りているのコンテナの前に車を停め荷物を出し入れします。

その為、他の利用者の邪魔にならない様に車のすれ違いが出来る幅が理想です。

不整形地もで大丈夫ですが、敷地内はコンテナ+車2台分の大きさが必要です。

 

 

■用途地域

土地の広さも形も環境もトランクルーム経営に向いていると思ってもトランクルームとして土地を活用できない場合があります。

それば用途地域です。

用途地域が下記の場合はトランクルームを設置することが都市計画法で禁止されているのでどれだけトランクルーム経営に向いている土地であったとしても活用することはできません。

ぬか喜びにならないよう用途地域の確認を行いましょう。

【トランクルームとして活用できない土地】

第一種・第二種低層住居専用地域

第一種中高層住居専用地域

市街化調整区域

 

 

■まとめ

土地活用や空室対策として利回りが高いトランクルーム経営が注目を浴びていますが、どの土地やビルでも必ず成功するとはいえません。

マンションやアパート経営などに比べ立地や土地の形状は大切ではありませんが、トランクルーム経営に向いていない土地やビルもあります。

競合が増える中、どれだけ差別化を図ることもトランクルーム経営を始める為には必要となってきます。

 

また、現在主流のトランクルーム運営方法はトランクルーム事業者が主立って集客を行ってくれます。

その為に初期投資はオーナー様で行い集客や日々の管理などをトランクルーム事業者が行うスタイルとなっているのでオーナー様にとっても、トランクルーム事業者にとっても収入が比較的高くなる運営方法となっています。

 

eトランクでは全国のトランクルーム事業者を無料でご紹介していますので、トランクルーム経営に興味がある方は1度お問い合わせください。

 

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