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空きビル、空室対策にお困りの方におすすめ!不動産活用の中で最も高利回りのトランクルーム経営がスゴイ!?

≪目次≫

■不動産活用の中で最も高利回りなのは?
■トランクルーム業者の賢い探し方〜4種類の運営方法から選択!〜
■そもそもトランクルーム経営とは?

 ・トランクルームって何?
 ・トランクルームはどんな人がどんな使い方で利用している?
■空きビル、空室活用にトランクルームが向いている理由
 ・古いビルでも大丈夫!
 ・2等立地でも大丈夫!
 ・長期安定
■空きビル・空室活用トランクルーム経営、5つの運営方法
 ・テナント入居方法
 ・サブリース方法
 ・管理委託方法
 ・FC方法
 ・自主運営方法
■ビルオーナー必見!トランクルーム経営6つのメリット
 ・市場規模は右肩上がり
 ・安定経営
 ・景気に左右されにくい
 ・初期投資費用が安い
 ・管理コストが安い
 ・トラブルが起きにくい
■空きビル・空室活用のトランクルーム経営3のデメリット
 ・集客に時間が掛かる
 ・既存の設備や立地に影響される
 ・排水管の破損で荷物が水害に
■よくある失敗例から学ぶトランクルーム経営を失敗しないためのポイント
 ・賃料設定を見誤る
 ・価格競争に巻き込まれない
 ・キャンペーン設定は損益分岐点を計算を
■トランクルームで空きビル・空室活用を始めるなら

 

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■不動産活用の中で最も高利回りなのは?

利回り

 

不動産活用と聞くと、多くの方が「マンション・アパート経営」「商業ビル経営」「駐車場経営」を思い浮かべると思います。

しかし、今投資家たちの中で最も注目されている不動産の活用方法が、『トランクルーム経営』です。

 

注目されている大きな理由は利回りにあります。

一般的に屋内型トランクルームの満室時想定利回りは30%屋外型トランクルームの満室時想定利回りは25%と言われています。

更に初期投資でもトランクルームは「マンション・アパート経営」「商業ビル経営」に比べ、大変安くなっており、「マンション・アパート経営」「商業ビル経営」では億単位での初期投資額になりますが、トランクルームはその10分の1程で済みます。

 

初期投資で安いと言われているのが「駐車場経営」ですが、満車時の想定利回りは一般的に5%前後となっている為、トランクルームと比べると6分の1ほどとなっています。

 

利回りや初期投資額を比べても、トランクルーム経営がビルのオーナーや投資家に人気の理由が分かりますね。

 

 

■トランクルーム業者の賢い探し方〜4種類の運営方法から選択!〜

トランクルーム業者

空きビル、空室対策にトランクルーム経営を始めたい!と思い「トランクルーム経営」とインターネットで調べると沢山のトランクルーム業者が出てきます。

どのトランクルーム業者に相談すればいいのか分からないというオーナー様が多いのではないでしょうか。

 

トランクルーム経営には運営方法が自分で行う以外に4種類あります。

空きフロアを貸す「テナント入居運営方法」「サブリース運営方法」「運営委託運営方法」「フランチャイズ」です。

 

トランクルーム業者によって対応していない運営方法や得意な運営方法があるので慎重に選ばなければいけません。

eトランクでは日本全国のトランクルームポータルサイトを運営しているので、全国のトランクルーム業者を把握しています。

空きビル、空室対策でトランクルーム経営を検討するならeトランクにご相談ください。

オーナー様に代わって最適なトランクルーム業者を無料でご紹介いたします。

 

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そもそもトランクルーム経営とは?

トランクルーム

【トランクルームって何?】

トランクルームとは、荷物を収納する貸しスペースのことです。

種類は2種類あり、ビルのフロアをパーテーションで仕切り区画ごとに貸す屋内型トランクルームと、土地に海上コンテナ等を設置しコンテナスペースを貸す屋外型トランクルームです。

 

【トランクルームはどんな人がどんな使い方で利用している?】

プライベートボックス緑区霧が丘

屋内型トランクルームと屋外型トランクルームがありますが、その中でも注目されているのが屋内型トランクルームです。

昨今の住宅事情では、マンションやアパートなど賃貸タイプも分譲タイプも住居面積に比率をおいて設計さている場合が殆どです。

住居面積が広いと解放感が演出できるので、内見での第一印象が良くなるというのが理由の1つとして挙げられます。

その為、住居面積の広さを確保するのに削られるのは収納スペースとなってしまい、結果収納不足と言われています。

自宅の収納不足を解決するのに注目されているのがトランクルームの存在です。

トランクルーム ライゼ

自宅で収納しきれない荷物を保管するので、ビルの中にある屋内型トランクルームはクローゼットや押入れ代わりとして利用している人も多いようです。

具体的には、

・季節の洋服や扇風機、電気ストーブなどの季節の電化製品

・自宅の本棚に入りきらない本や書類、思い出のアルバム

・ベビーカーや子供のおもちゃ等の、使わないけど捨てたくない物

・アウトドア用品等、趣味の物

災害用の備蓄用品

 

使用頻度が高いものは自宅に収納し、あまり使わないものをトランクルームに保管している場合が多いので荷物の出しれに訪れる人は少ないでしょう。

 

 

空きビル、空室活用にトランクルームが向いている理由

ビル活用

【古いビルでも大丈夫!】

トランクルームは普段使用しないものを保管する為、頻繁に訪れる場所ではありません。

また住居ではないので、荷物を気持ちよく保管出来れば大丈夫です。

気になるオーナー様はトランクルームにするフロアだけ改修するという方法もあります。

 

【2等地でも大丈夫!】

マンションやアパートと違い住居ではないので、普段使用しないものを保管するので頻繁に訪れないとなると、利用者がトランクルームを検討する一番の判断基準普段の行動範囲にあるかどうかになります。

家の近くや会社の近くで検討する場合が多いようです。その為、必ずしも駅から近くなくても集客は可能です。

 

【長期安定】

トランクルーム利用者の多くは1度借りると2~3年以上長期利用する人が殆どです。

長い人で20年以上借りているという話もよく聞きます。

家に収納しきれない荷物を保管するので、自宅に収納するスペースを確保できなければ荷物の置き場所がないからですね。

そのため、安定して定期収入を得やすいというメリットがあります。

 

 

屋内型トランクルーム経営、5つの運営方法

 

1.テナント入居運営方法

ビルの空きフロアやマンション・アパートの空室をトランクルーム業者に貸す方法です。

 

◆初期費用

フロアや部屋を貸すだけなので初期費用は掛かりません。

◆収入

トランクルーム業者から毎月の固定賃料が入ります。

5つの運営方法の中では、収入が一番少ない方法となります。

 

2.サブリース運営方法

ビルのオーナーがパーテーション等トランクルームに必要な設備を設営し、トランクルーム業者へ一括で貸す方法です。

 

◆初期費用

トランクルームに必要なパーテーションや監視カメラ等の設営費用が掛かります

◆収入

トランクルーム業者から稼働率に係わらず毎月固定の賃料が入ります。

 

3.管理委託運営方法

サブリース運営方法同様、ビルのオーナーがパーテーション等トランクルームに必要な設備を設営し、トランクルーム業者へ集客や管理などを委託します。

ただし、運営はオーナーが行います。

 

◆初期費用

サブリース運営方法同様、トランクルームに必要なパーテーションや監視カメラ等の設営費用が掛かります。

◆収入

トランクルーム利用者の賃料全てが収入となるので、稼働率が上がればそれだけ収入が増えます

トランクルーム業者には管理費の支払いが発生します。

 

4.FC運営方法

大手が最も行っている運用方法となります。

サブリースや管理委託運営方法同様、ビルのオーナーがパーテーション等トランクルームに必要な設備を設営します。

大手トランクルーム業者に加盟するので、大手トランクルーム業者のブランド名で運営することが出来ます。

 

◆初期費用

サブリースや管理委託運営方法同様、トランクルームに必要なパーテーションや監視カメラ等の設営費用が掛かります。

◆収入

管理委託運営方法同様、トランクルーム利用者の賃料全てが収入となるので、稼働率が上がればそれだけ収入が増えます。

トランクルーム業者にはロイヤリティの支払いが発生します。

 

5.自主運営方法

オーナー自身でトランクルームの運営の全てを行います。

◆初期費用

サブリースや管理委託、FC運営方法同様、トランクルームに必要なパーテーションや監視カメラ等の設営費用が掛かります。

◆収入

サブリースや管理委託、FC運営方法同様、トランクルーム利用者の賃料全てが収入となります。

稼働率が上がれば5つの運営方法の中で一番収入が高い方法で、また全てオーナー自身で運営をするので自由度も一番高いでしょう。

 

 

ビルオーナー必見!トランクルーム経営6つのメリット

ビル活用_メリット

トランクルーム経営には高利回りの他に色々なメリットがあります。

ここでは6つご紹介していきます。

 

【市場規模は右肩上がり】

トランクルーム市場

 

トランクルームの市場規模は2008年に約250億円でしたがその8年後の2016年には約510億円と約2倍に拡大し、2020年では650億円と12年前に比べ2.6倍に拡大しています。

主に拡大したのは首都圏ですが、最近の注目都市は関西エリアです。

特に大阪の市場規模は、2008年約17億円規模だったのが10年後の2018年には約46億円と2.7倍の伸び率となっており、2025年には60億円にまで拡大すると予測されています。

これからは首都圏から地方都市を中心に右肩上がりになり2027年までには1,000億円を突破すると予測されています。

 

【安定経営】

トランクルーム利用者は1度借りると長年に渡り利用します。中には10年以上利用している人も珍しくはありません。

その為1度満室になると長い期間満室の賃料が収入となるので安定稼働が続きます。

 

【景気に左右されにくい】

トランクルーム_住居面積

 

利用者の殆どが個人の方です。

住宅事情として、マンションやアパートなどの1戸あたりの住居面積が10年前に比べ10㎡も狭くなっています。

更にコロナの影響で企業のリモートワーク化やオンライン授業の導入が浸透し、仕事場や学習場の確保をするための手段として、自宅の荷物をトランクルームに保管される方が多くなっています。

広い部屋に引っ越すよりもトランクルームを借りた方が気軽で安上がりだからだと考えら、家庭ではなくてはならないものになってきたとも言えます。

その為コロナ禍でも解約などは殆どなく、反対に売上が伸びたトランクルーム業者が目立ったのが印象的でした。

 

また、家庭でのニーズが強まっている中、屋内型トランクルームはビルの中にありセキュリティも整っているトランクルームが多いことから主婦でも利用しやすく、衣類や家電などデリケートな荷物の保管として安心して利用できるので屋内型トランクルームは需要が高まっています。

 

【初期投資費用が安い】

トランクルームを始めるのに必要な設備はフロアを仕切るパーテーションとセキュリティ対策の為の防犯カメラ、湿度対策の送風機やエアコンだけです。

マンションやアパートと違い住居ではないので騒音対策等も必要ありませんので数百万円~1,000万円ほどで始められます。

マンションやアパートでは建設に数億円~数十億円となりますが、トランクルームではその10分の1以下で始められリスクが少なくて済みます。

また、大規模な工事も必要ないので1ヶ月~1.5ヶ月ほどで開業できます。

 

【管理コストが安い】

トランクルームの特徴の一つに人の出入りが少ない事が挙げられます。

人の出入りが少ないと汚れる事もあまりありません。

掃除は月1~2度くらいの少ない頻度で十分室内の清潔さは保つことが出来オーナー自身で行えばコストは掛かりません。

更に、トランクルームに必要な設備は防犯カメラや荷物を湿度から守る為のエアコンや送風機くらい等となっており毎月のコストとしては電気代、Wi-Fi代くらいでしょう。

セキュリティを強化したい場合は警備会社へ依頼する方法もあり別途コストは発生しますが、それでもマンションやアパートに比べ随分と安いでしょう。

 

また、利用者が解約した場合、マンションやアパートではその都度清掃会社への依頼が必要になります。

入居者が煙草を吸う人だった場合は壁外等の張替えも発生しますが、トランクルームの場合は荷物の保管だけに利用していることから室内は汚れがあまりなく、オーナー自身が掃除されている場合は殆どです。

 

トランクルームの管理コストとしては電気代、Wi-Fi代くらいでしょう。

 

【トラブルが起きにくい】

トランクルームは荷物の保管として利用するのでお客様同士のトラブルは殆どなく、クレームも少ないのもメリットです。

#空きビル・空室活用のトランクルーム経営3のデメリット

 

 

空きビル・空室活用のトランクルーム経営3つのデメリット

ビル活用_デメリット

トランクルームを経営する上でもちろんデメリットもあります。

代表的なデメリットを3つご紹介していきます。

 

【集客に時間が掛かる】

マンションやアパートとは違い新築だからと直ぐに契約にはなりません。

そこが、生活に必須な住まい探しとの大きな違いとなります。

トランクルームは長期利用者が多いのが特徴ですが、一般的に満室になるまで1年半~2年と言われています。

ただ、長期稼働しているトランクルーム程、利回りは良くなっています。

 

【既存の設備や立地に影響される】

トランクルームは荷物を保管するスペースです。

荷物を運ぶ為、エレベーターがないと地下や2階以上の利用者は付きにくくなります。

段ボールをもって階段の上り下りはしたくないと思う利用者が多いようです。

その為、エレベーター設置はしているものの、たまに見かけるのはビルの入り口に階段があるビルです。

台車を利用する事も考慮し、数段だけでもユーザーに煩わしを与えてしまいます。

 

エレベーターがないビルの場合は、1階をトランクルームとして利用すると集客しやすいかもしれません。

ビルの入り口に階段がある場合は、台車が利用できるようスロープ等設置すると利用者に“使いやすい”と思ってもらえるようです。

 

【排水管の破損で荷物が水害に】

屋内型トランクルームで発生する予期せぬ出来事が水害です。

上の階の水道管が破損による水漏れやエアコンからの水漏れでお客様の荷物を濡らしてしまうことがあるので普段からビルの設備点検やエアコンの掃除など行いましょう。

 

 

よくある失敗例から学ぶトランクルーム経営を失敗しないためのポイント3つ

ユースペース宇都宮中今泉店

「トランクルームを開業したけどなかなか利益が出ない」「長期運営が出来ない」とならないように気を付けておきたい3つの大切な事をご紹介します。

 

【賃料設定を見誤る】

競合調査を必ず行いましょう。

周りにトランクルームはありませんか?

それらの価格はいくらですか?

利用者がトランクルームを検討する条件の2番目に価格が来ます。

周りのトランクルームよりも価格が高いとそれだけ契約には至りません。

常に競合他社にアンテナを張っていましょう。

 

【価格競争に巻き込まれない】

大手のトランクルーム業者の場合利用者の囲い込みをするために大々的にキャンペーンを行っています。

その多くが賃料の引き下げです。

大手は他の黒字物件のトランクルームから資金補填が出来るなど資産に体力があるので賃料の引き下げを行って価格勝負をしても会社として赤字になりませんが、個人や小規模でトランクルーム経営の場合はそれが出来ません。

勝負することが価格のみにならないよう、トランクルームを作る時にはどの様な人に需要があるのか市場調査も行い価格以外で勝負できるサービスを作ることが勝敗を分けるカギとなりそうです

 

【キャンペーン設定は損益分岐点に気を付けて】

トランクルームの市場が拡大する中、様々なトランクルーム業者が他社との差別化や利用者の囲い込みを行うために賃料無料等価格に特化したキャンペーンを打ち出しています。

賃料が安くなるキャンペーンは利用者が検討する上でも非常に大切な材料となるので施策としては良い事です。

しかし、大手の様に6か月無料や半額など長期間のキャンペーンを行った場合、いつまで経っても利益が出ず赤字が続くことになります。

キャンペーン内容やキャンペーン期間は損益分岐点を見極め、長く安定した経営を続ける工夫が必要です。

 

 

トランクルームで空きビル・空室活用を始めるなら

右肩上がりのグラフ

トランクルームの市場規模は右肩上がりです。

需要が首都圏に集中していましたが、これから地方都市へと広がり日本全国でトランクルームが家庭には必要となる時代がくるかもしれません。

特にマンションやアパート住居面積が狭い作りになっている昨今、クローゼットや押入れの代替案が必要となる中ビルの中にある屋内型トランクルームの需要は益々高まるでしょう。

始めるなら、トランクルームの市場拡大している今がチャンス!

下調べをしっかり行い、賢いトランクルーム経営を行えたらいいですね! 

 

 

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